上海交通大學不動產管理的兩大密鑰:運營&金融 | 觀點

上海交通大學上海高級金融學院 2019-11-26 瀏覽量: 1672

MBA中國網訊】

上海交通大學上海高級金融學院與亞洲房地產研究院聯合主辦的“2019中國地產金融峰會暨全球資產配置和證券化論壇”近日在上海舉行。

其中“不動產管理”專題討論由山森街資本創始合伙人、亞洲房地產研究院執行董事李潔女士擔綱主持,華泰證券地產首席分析師陳慎先生,炬誠置地總裁康紅恩先生,杭州新天地集團董事長劉文東先生,寶龍酒店集團總經理夏國躍先生參與討論。

相信運營的價值,期待證券化的開啟

華泰證券地產首席分析師 陳慎先生

資本市場對房地產的態度代表對行業的整個判斷,我總結了三點相信:

第一要相信調控政策的定力。7月政治局會議提出來不拿房地產作為短期的刺激工具,整個行業進入平穩的格局,不會大漲,也不會大跌;第二是相信市場的韌性。中國的整個城鎮化的空間非常大,沒有買房的人有很多,有改善需求的人也很多,未來中期之內地產行業的需求空間依然存在;第三要相信未來運營的價值和力量。在融資管控、限價限購等政策下,住宅開發的投資收益率會有所下降,這是一個好的時機讓大家注意力轉向運營價值、市場空間,未來運營的價值會逐步體現。

資管行業進入了新的階段,在商業或者不動產管理運營能力提升以后,結合一定的資本產品的配合,供需雙方會迎來比較好的時代。中國商業地產根本不缺資產,缺少的是好的運營團隊和資本支持。今年一度傳聞中國的公募REITs試點要推出,到現在我們希望市場的參與者呼吁,響應這個方面的事情,可以大力度地推進中國證券化的開啟。

通過平臺克服中小房企的困難

炬誠置地總裁 康紅恩先生

未來房地產行業的洗牌過程中會出現強烈的分化,讓廣大的中小房企面臨三難:投資難,開發難,融資難。隨著規模房企擁有的資源越來越多,中小房企的能力建設,資源建設,系統建設都面臨很大的困難。這些困難靠什么彌補?破局的辦法就是我們要用市場化的手段,用平臺的模式解決中小企業發展問題。

我們用市場化的手段,用股權投資的方式,共同的去讓這些股東進入到我們的股東會議,董事會,投資決策委員會。這個平臺體系,強調的是去中心化,每一個企業按照出資比例實現權利,行使權力。用網狀結構讓股東和股東之間、股東和平臺之間進行自我迭代、進化、學習、整合。

關于退出,第一要考慮流動性,中國房地產未來,不管是想做什么產品,流動性是非常重要的;第二要考慮安全,最主要是要主動管理,要真正的體現技術含量。今天的房地產金融核心問題不在于創造多少產品,而是在于每一種產品底層邏輯是否安全,主動管理的意識、手段是否到位。

不動產的運營要做好高度、厚度與廣度

杭州新天地集團董事長 劉文東先生

杭州新天地集團的定位是“城市復合產業運營商”,專門做不動產的運營,打通文商旅全產業鏈,使文商旅互為因果、正向循環。

在價值觀的角度,新天地集團要求所有的員工要有三個敬畏,第一是要敬畏城市和土地,新天地認為,做城市更新必須很好地留住城市記憶,所以力爭讓每一棟房子都有檔案,老房子,新房子,每一套房都不一樣,這也是新天地集團向腳下這片土地表達敬畏的最好手段;第二是要敬畏歷史和文化,文商旅中,文化是靈魂,也是激活商旅的根本。在新天地集團的項目中,文化的痕跡無處不在,有的是工業遺存,有的是國際演藝,有的是母城記憶,都是獨一無二的;第三是敬畏客戶和規則,首先要洞悉客戶的要求,了解行業的動態,而敬畏規則不光是一種教養和風度,更應該是一種習慣。在新天地集團的價值觀里,還有一個很重要的經營理念:精品導向,精益運營。集團力爭通過精益運營,使得每一個項目都是獨一無二的精品。而這其中,三個敬畏是企業的精神源泉。

杭州新天地中央活力區這個項目,新天地集團打磨了十年,文化定位是工業遺存,要求一定要有文化高度。其中,如果說新天地中央活力區是一頂皇冠的話,太陽馬戲就是皇冠上最閃亮的那顆珍珠。太陽馬戲是加拿大國寶,在拉斯維加斯做得很成功,有豐富的經驗,集團和太陽馬戲合作,符合商業配套,又有文化的高度。對于整個新天地中央活力區來說,太陽馬戲就是畫龍點睛的最后那一筆。

另外做運營必須要關注現金流,運營過程中,必須重視文化的傳承與打造,但是不要被文化的情懷蒙蔽,在平時的運營中一定要注意現金流。新天地集團一直控制著一個比較健康的資產負債率,保證充足的現金流。集團的商業地產現金流很好,商業部分是做的厚度,商業是文商旅產業鏈中的主體,厚度要打牢。

旅游的模式在中國很難做,因為波動性很大,淡旺季非常明顯,這種模式對資本不太友好,成本很高。旅游方面我們沒有特意做,是自然形成,是走的廣度,旅游是一種順其自然后的水到渠成。

新天地集團的文商旅產業鏈中,文化是高度、商業是厚度、旅游是廣度,若要經營好,商業模型首先要搭好,不能有刻意的偏頗。最后強調一點:做運營的人,最重要的兩個字就是“堅持”,堅持特色,抵制誘惑。

酒店地產需要運營和金融兩個翅膀

寶龍酒店集團總經理 夏國躍先生

酒店是長期投資的產業,中國的酒店絕大多數是作為地產被動附帶出來的一個投資項目。酒店人均產值低,投資回報差,不被重視,但為什么可以存在一兩百年?因為有另外的屬性在里面,資產的增值、對社會帶來的價值、對公司帶來的價值是無窮的。

對這個產業我們近期該怎么做?首先就是將運營管理和資產管理結合起來,運營管理是短期內要做的,我們要爭取每平米的收益高于競爭對手,高于資本成本,爭取做到6%以上的回報,爭取8%,讓這個資產在資本市場里有價值。

未來、長期要做的事情是資產管理,我們更注重是投資開始的定位到規劃,到成本控制,到運營怎么定價,做什么產品。

運營是基礎,只有良好的運營產生最高的平效化價值,這個酒店的資產才有價值。更重要就是要插上翅膀,這個翅膀就是金融。金融的翅膀加上另外一個翅膀運營,這兩個翅膀加在一起,酒店資產才可以起飛,酒店真正投資的價值才可以體現,而不是只能等著慢慢的升值。

* 注:根據嘉賓們在高金和亞洲房地產研究院聯合主辦的“2019中國地產金融峰會暨全球資產配置和證券化論壇”上的圓桌討論內容整理。

編輯:茍蓉

(本文轉載自上海交通大學上海高級金融學院 ,如有侵權請電話聯系010-53572272)

* 文章為作者獨立觀點,不代表MBAChina立場。采編部郵箱:[email protected],歡迎交流與合作。

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